Un pis a Sant Cugat val un 30% menys que el 2007

La Sociedad de Tasación publica que l’any 2011 el valor dels habitatges a Sant Cugat ha caigut un 6,4%. Paral·lelament, IESE i el portal Fotocasa.es treien a la llum un estudi que revelava que el preu del lloguer ha baixat un 10% en dos anys. Amb la bombolla esclatada des de fa 3 o 4 anys, el mercat immobiliari a Sant Cugat es reubica i ho fa amb una davallada de preus que des que ha començat la crisi és d’aproximadament el 30%.

Nova mentalitat
El director de la immobiliària Organ, Javier Pérez del Pulgar, veu que la societat està canviant i això afecta el seu sector. “La joventut d’avui en dia no vol lligams i, amb la idea que res és per tota la vida, prefereixen llogar que no pas comprar”. Aquest veterà del món del totxo quantifica la baixada del volum de negoci en més del 30% . “Hem contractat un terç menys d’operacions respecte al 2007 i la facturació és de menys del 50%”. Segons ell, els pisos ara estan a un preu més ajustat al preu de mercat i aquest mercat és més equilibrat. Davant d’això, pronostica que aviat les immobiliàries cobraran també als propietaris i que ja es comença a fer a alguns llocs.

Regateig com a norma
Anna Feliu, responsable de la immobiliària Feliu Franquesa, posa amb la calculadora a la mà un exemple de la davallada del preu. “Un pis a la rambla del Celler que fa 5 anys costava 360.000 euros, ara en val uns 215.000”. La seva companya de feina, Isabel Sicart, puntualitza que el que més ha caigut és el preu de l’habitatge més allunyat del centre i les cases que, segons ella, s’han devaluat més del 30%.

Un dels canvis que ha experimentat el sector és que ara el comprador o llogater té la paella pel mànec. “Encara hi ha venedors que no tenen pressa per vendre, però d’altres saben que si no baixen el preu no trobaran fàcilment un comprador. A més, els bancs posen límits a les hipoteques dels pisos que no són seus”, avisa Anna Feliu. Respecte al lloguer, creuen que ha baixat, però no tant com la compra. Segons els seus càlculs la caiguda del preu des que va començar la crisi ha estat d’aproximadament el 15%. També s’han trobat casos de clients que van llogar l’any 2008 i ara truquen per renegociar les condicions a la baixa. Ara mateix, aquesta immobiliària ja fa més lloguers que compres.

La directora d'Amat Immobiliaris Immaculada Amat pensa que "és veritat que en aquets últims anys segurament hi ha hagut un excés d’ habitatges al mercat, però mica en mica es van absorbint i pensem que en un parell o tres d’ anys el mercat s’haurà equilibrat" Malgrat tot són optimistes: "el telèfon continua sonant, i això és molt important".

Vasos comunicants
“El que hem perdut de compra ho hem guanyat de lloguer: són vasos comunicants”. Aquesta és l’opinió de Gemma Martínez, responsable de la immobiliària Inmarba que opina que el lloguer s’ha tornat un sector molt dinàmic i actiu en què el preu no ha baixat tant. Respecte a la competència que els fan els bancs, opina que es necessiten mútuament i moltes oficines financeres posen en mans d’immobiliàries part de la seva cartera de pisos. Segons Martínez, els bancs tenen un inconvenient: no tenen gaires pisos de segona mà i poca oferta al centre de Sant Cugat. En aquest punt encara tenen avantatge les immobiliàries.

Respecte al futur, tothom creu que el 2012 el preu continuarà baixant, però no massa més. La gran pregunta és si ja s’ha tocat fons i si mai tornarà a canviar la tendència.

Bancs i caixes entren en joc per necessitat
L’any 2011, el Banc Sabadell ha venut pisos per valor de 527 milions. Fa només 5 anys, aquesta entitat i moltes d’altres del país no contemplaven el sector immobiliari com un negoci propi ja que els bancs, en principi, es dediquen a altres coses com, per exemple, donar hipoteques. Ara bé, quan aquestes hipoteques s’han convertit en una llosa impossible d’aixecar per a alguns clients particulars (i, sobretot, per a molts promotors) les entitats financeres han hagut d’entrar en el joc del totxo sense haver-ho demanat. Desfer-se dels pisos que mai han volgut tenir als seus balanços és una necessitat econòmica per a ells.

Avantatges per als clients
Seguint amb l’exemple del Banc Sabadell, recentment han fet públic que tenen uns actius immobiliaris que ells valoren en 2.850 milions d’euros. A escala més local, la directora d’oficina de Caixa Penedès del mercat de Torreblanca, Montse Castany, explica que “l’any 2005 no teníem cartera immobiliària. Ara hi ha una oficina de les quatre que tenim a la ciutat que té 40 milions d’euros en hipoteques refinançades”. Aquests diners de dubtós cobrament no provenen de particulars que no hagin pogut pagar la seva hipoteca, sinó de promotors que s’han enganxat els dits i han hagut de cedir a la caixa els pisos que havien impulsat.

Castany afirma que a la seva oficina només hi ha hagut dues persones que hagin perdut el pis per no poder pagar la hipoteca. “A Sant Cugat, la crisi ha arribat més tard i marxarà més d’hora”, pronostica. També avala que tot i que no es contracten tants crèdits hipotecaris com a l’any 2005, l’activitat no s’ha frenat en sec.

Bones condicions
Un dels avantatges de comprar pisos als bancs és que les condicions són més atractives per al client. Caixa Penedès finança el 100% de l’habitatge i les despeses amb una hipoteca de màxim 40 anys amb un tipus fix del 3,5 % més l’Euribor. Si el pis no és un dels que tenen en cartera, el crèdit serà d’un màxim del 80% del seu valor a un interès del 5%.

Un altre exemple és el de Bankinter. Aquesta entitat té 80 pisos a la província de Barcelona. Adquirir un d’aquest habitatges suposa una reducció del 2,5% dels interessos que cobren al client respecte si es vol contractar una hipoteca d’un pis que no és seu. A banda de finançar el 100% de l’operació, aquest banc té un producte que crida l’atenció: la “Hipoteca sin más” permet la dació en pagament, és a dir, tornant el pis al banc es cancel·la la hipoteca. Amb tot, l’oficina de Sant Cugat ha reduïu al voltant d’un 60% el nombre de crèdits hipotecaris concedits des del 2007, cosa que permet fer-nos una idea de la desacceleració del sector a la ciutat.

A Sant Cugat hi ha molts pisos i oficines buides i encara hi ha molt marge per la primera mà. La demanda s’ha frenat, però l’oferta segueix allà ja sigui per ara o per d’aquí uns anys.